泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
作者:法律资料网 时间:2024-05-18 21:02:10 浏览:8349
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泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸市府函〔2007〕81号
泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
各区、县人民政府，市级各部门：
市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○七年七月十五日
泸州市物业服务收费管理办法
市物价局 市规划建设局
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理
第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。
第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。
第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。
第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。
第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。
第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。
第三章 物业服务项目和服务成本
第十四条 物业服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。
（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。
（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。
第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。
（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。
（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。
（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。
（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第四章 物业服务收费及计费形式
第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。
第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。
第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第五章 实 施
第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。
第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。
第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第六章 相关价格、收费管理
第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。
第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。
进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：
（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；
（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；
（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。
第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第七章 监督与检查
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。
第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。
第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。
第八章 其 他
第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。
◇江必新 中南大学法学院
内容提要: 法律行为是行为主体基于一定的效果意思而产生的发生法律效果的行为。对法律效力问题，由于研究不够深入，相关制度不够完善，法律实践出现了一些混乱和错误。重建法律行为的效力体系，要对法律行为进行精细和科学的类型化，要区分成立要件和生效要件，要对法律行为的效力内容重新进行概括，要重新建立法律行为有效和无效的判断基准，要对不同的法律行为设置不同的效力形态，要对不同的效力形态适用不同的救济手段或法律处置措施。
法治规范的核心是人的行为。法律行为的效力问题对于法律争议的解决、当事人权利的保护具有非常重要的意义。对于效力问题的研究，不同学科领域的研究程度甚至理论基调各不相同，对同一法律行为是否有效的判断，不同领域的学者会得出不同结论。而在司法实践中，越来越多的案件是刑事问题、民事问题、行政问题交织在一起。效力问题没有共识，往往导致案件“翻烧饼”、屡审不结。因此，笔者认为必须对法律行为的效力制度进行深人的探讨和重构，并且不同专业领域的法律人应当相互沟通、达成共识，惟此才能实现理论和实践的良好对接，推动案件审理的有序进行。
法律要完成对于现实世界的规范，需要通过概念来表达具体内容及要求。[1]概念不准确，对法律其他问题的思考便无从谈起。法律行为是行政法、民商法、诉讼法都会涉及到的法律概念。对它的准确定义，对于整个法律关系制度的构建，对于法律行为效力制度的构建，都具有至关重要的意义。对于法律行为的定义，一种观点认为，法律行为是符合法律规范的行为。这种观点通行于《民法通则》颁布以前的民事法律界。例如侈柔先生认为:“法律行为是权利主体所从事的，旨在设定、变更和废止民事法律关系的合法行为。”[2]柴发邦先生的观点大致相同，认为:“法律行为是公民或法人为了发生、变更或消灭一定民事法律关系而进行的一种合法行为。”[3]《民法通则》采纳了合法性之说，明确规定:“法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第二种观点认为，法律行为是具有法律影响力的行为，或者是具有法律意义的行为。第三种观点认为，法律行为是行为主体基于一定的效果意思而产生的，发生法律效果的行为。[4]这里需要注意的核心命题:一是行为人或行为主体具有效果意思，二是该行为必须是产生法律效果的行为。本文认同第三种意义上的法律行为。
为什么不赞成法律行为是合法行为的观点?合法行为是一个特定的概念，在民事法律中，这个概念引自于前苏联民法，而前苏联民法中对民事法律行为的概念争议很多，其中有一种观点是认为法律行为是合乎法律规范产生的效果，国内引进后就把它简单化为合法行为。合法本意是指一定的行为按照法律规范的逻辑，按照法律设定的关系，必然会产生一定的法律效果，是从这个意义上讲的。将法律行为等同于合法行为，扭曲了其本来的意义。
为什么不赞成具有法律意义的行为是法律行为的说法?因为在特定的背景下，任何行为，不管是事实行为还是法律行为，都可能具有法律意义。具有法律效果的行为当然是具有法律意义的行为，没有法律效果但是具有法律后果的行为，也是具有法律意义的行为。例如打破杯子，这是一个事实行为，同样可能具有法律意义，因为打破杯子可能会导致赔偿责任，但是该行为是不是行为人所希望实施的一种效果或效果意思的实现，则另当别论。所以，法律行为一定要与效果意思相联系。所谓效果意思是指行为具有行为人所希望实现的法律效果。
限于文章篇幅，本文不对法律行为效力进行全面系统阐述，仅对一些基本问题进行简要剖析，以期为大家勾勒一个构建法律行为效力制度的基本思路。
一、重建法律行为的效力体系，要对法律行为作出科学的、精细的类型化处理
几乎每一个法律问题的探讨都伴随着类型化的研究方法，因为科学的分类使问题的研究更具针对性。在法律行为类型化的基础上，建立其效力制度，是效力制度重构的前提。笔者认为，法律行为的类型化应当从几个层次展开:
1.首先要进行公法行为和私法行为的类型化。以公私法的二元划分为基础，大陆法系国家习惯于将法律行为划分为公法行为和私法行为。公私分立源于二者不同的出发点和功能，公法以作为主权者的国家为调整对象，作用在于确定国家权力的基础和界限;而私法以个人意思自治为出发点，调整平等主体间的利益关系。正因如此，公法行为与私法行为在行为主体、构成要件、效力内容、法律救济方式等方面都存在着诸多差异，必须分而治之，不能混同。
2.在初级类型化的基础上进行次级类型化。依照行为主体的不同，公法行为可进一步分为行政行为、司法裁判行为等，这些行为的效力问题在实践中争议很多。例如传统观点认为一审判决是一个不生效的判决，但是二审发现该判决存在事实不清、证据不足或适用法律错误等问题时，可以撤销。问题在于，不生效的法律行为如何存在撤销的问题?这就存在一个明显的冲突。再如司法裁判中如何对待一个已经生效的行政行为?过去在涉及职务性犯罪的审判中，法院直接改变工商行政部门对于涉案企业的性质认定，否认行政行为的效力，这种做法显然错误。要想解决实践中这些错综复杂的问题，就必须首先区分行政行为和司法裁判行为，对这些行为的效力分别进行研究，进而探讨二者的关系。
3.在次级类型化的基础上还要进行第三层次的类型化。比如将行政法律行为分为行政规定、行政决定、准行政决定和行政合同等类型，因为行政规定、行政决定和准行政决定的效力内容也各不相同，只有进行多层次的具体准确的类型化，才能具体描述效力的内容。有些教科书讲述行政行为效力，笼而统之，以偏概全，如以行政决定的效力的一般理论套用所有类型的行政行为，往往出现“驴头不对马嘴”的情况。
二、重建法律行为的效力体系，要区分成立要件和生效要件
我国法律界在相当长的时间内，对法律行为的成立要件和生效要件不加区分，“在学说中多以法律行为的有效成立概括法律行为之成立规则和生效规则”。[5]这种对法律行为成立与生效要件不加区分的做法，乃是我国民法学界长期通行的法律行为观念的必然产物—既然法律行为都是合法行为，则法律行为均属有效行为。如《保险法》只规定合同的成立要件，《技术引进合同管理条例》只规定合同的生效要件。实际上，两者的区别是很大的，正确区分合同成立与生效，对于构造法律行为效力体系，维护当事人的合法权益，具有重要意义。
1.法律行为的成立和生效的意义有区别。首先，一个行为成立，是指一个行为从外观上具备法律行为的雏形。如行政处罚的成立，就是指具备哪些条件可称为行政处罚，人们不至于把它当成行政许可或者行政规范性文件，这些基本的特征具备以后，该行为就成立了。生效是指行为什么时候开始具有效力内容，对相关的行为主体发挥约束力。可见生效和成立是两个不同的概念。在契约行为中，无论是行政合同还是民事合同，通常都会涉及合同成立问题。一个合同已经成立，意味着合同当事人之间达成了一个合意，当事人双方的意思已经确定并被固化了。生效要件一旦具备，即意味着合同的效力开始“释放”，开始对合同双方当事人及相关主体发生影响力，意味着当事人设定的义务开始履行，权利开始兑现。
2.成立要件和生效要件所具备的条件不一样。法律行为成立必须具备基本特征和基本要素。每一个特定法律行为必须具备的特定要素得到全部满足则法律行为成立。一般的法律行为具备如下要素即被认为成立:第一，要有特定的主体;第二，有明确的效果意思，因为法律行为是与追求一定的法律效果相关联的;第三，意思表示外化，能为一般人理解和把握。一般情况下，只要具备这几个条件，法律行为就应视为已经成立。[6]但是法律行为的全部生效还取决于其他一些条件，如有的是即时生效，有的规定另外的时间生效，有的行为需具备特定条件才能生效。所以，行为成立后并非所有效力同时发生。
3.成立时间和生效时间可以分离。一般情况下，法律行为成立的时间与部分效力的生效的时间是一致的，至少法律行为效力中的存续力通常会与生效时间同时，而法律效力中的实现力则可能会因当事人另有约定或者法律行为另有附款而迟延生效，实现力的生效通常要取决于一定的条件的成就或期间的届满。可见，法律行为效力的某些内容的生效时间与成立时间可以分离。
三、重建法律行为的效力体系，要对法律行为的效力内容重新进行概括
传统法律行为效力内容表述不一样。行政行为效力内容一般表述为确定力、拘束力和执行力;在民事行为理论中，对效力内容没有作详细区分，但笔者认为应当分为确定力、拘束力和实现力为宜;司法裁判行为也具有确定力(或既判力)、拘束力、实现力等方面的内容。
1.法律行为效力内容要类型化。不同的法律行为具有不同的效力内容。一个完整的法律行为一般来说是具有实现力或者执行力的。但是一个准法律行为或准行政决定，就不一定具有执行力。[7]准行政决定与行政决定的效力是不一样的。所以，我们在建构这个理论体系的时候，应该根据不同的类型分别加以描述，不能一概而论。
2.效力内容的表述要更加准确和科学。一般认为，行政行为的效力包括确定力、执行力、拘束力等效力。但是传统法律行为效力内容的表述不够准确和科学，需要进行一些调整。一是宜用存续力代替确定力。传统效力制度中，人们借用司法判决效力中的确定力来指代行政决定具有不受任意改变的法律效力，但大量、普遍存在的行政决定毕竟与具有终局性的司法判决不同，行政决定作出后，其效力尚待复议和诉讼等程序进行审查;对于未经复议或诉讼审查的行政决定，由于受“有错必纠”观念的影响，行政机关也可能会随时改变。总体而言，行政所必需的灵活性决定了行政决定的确定力较弱，而且经常并不“确定”。因此，笔者认为用存续力来代替确定力较为妥当，前者比后者更加具有弹性。目前在德、
日、台湾地区，行政决定具有存续力已经被立法例所确定。行政行为一旦做出之后就应当具有存续力，如果没有意外的阻力或意外的规范，应该承认行政行为的效力，存续力来源于其公定力。二是宜用实现力代替执行力。首先有些行政决定并不具有执行力，并不需要借助于任何执行措施，如行政确认行为内容的实现。其次，行政决定的内容许多并不需要强制执行过程来实现，而是通过当事人自行履行而实现的。因此，可以考虑用实现力来代替执行力。
3.不同效力内容生效的起点不一样。法律行为成立后，如果没有其他特别的付款或约定，应该部分已经生效，至少对参与作出法律行为的主体产生羁束效力。例如行政主体作出行政决定后，即使附条件或附期限实施，但行政主体也不可以随便更改该行政决定。这说明这个决定对行为主体自身已经产生效力，如果送达相对人，对相对人也产生约束力，而不是等条件成就或期限届满才产生约束力。例如，某行政机关作出批准张三在5个月后建房的行政决定，相对人可以在5个月后建房，但是否所有的效力内容都在5个月后才发生呢?如果真是如此，那么作出决定的行政机关能否在5个月内随时推翻该决定呢?当然不可以，因为行政行为一旦做出，相对人就有一种合理期待，变更该决定会对其产生损害。所以，尽管是批准5个月之后建房，但在5个月之内，批准机关也应受该行为的约束。
笔者认为，行政行为的拘束力可分为三个部分:一是对行为人自身的拘束力，二是对相对人的拘束力，三是对任意第三人(对世)的拘束力。行政行为一旦成立，对自身的拘束力即已经产生;如果向相对人送达则对被送达的相对人产生效力;一旦该行为公示或在主管机关登记，则产生对世的效力，但是该行为的实现力、执行力如有附条件或期间情形，则要等到所附条件成就或期限届满之后才产生。这说明，不同的法律效力内容，发生效力的时点并不一定是同时的，法律行为的效力可以逐步“释放”，不同的效力内容可以分步产生。也就是说，法律行为效力的产生并不一定在同一时点，可以是一个过程。
传统的法律效力制度认为，法律行为一旦生效，所有的效力内容都将生效;否则所有的效力内容都不产生效力，这就很难解释不同法律行为的各种现象。即使是同一种效力内容，如实现力，不同的实现力也是可以分步实现的。一般情况下，行政决定的存续力和内容的既决力产生后，实现力也会随之产生;但附条件和期限的行政决定，在条件未成就或期限未届满时，行政决定的实现力并不生效，而是必须等待条件成就或期限届满后才产生。[8]例如股权转让问题，甲乙双方协议甲方将股权以一定的对价转让给乙方，一般约定乙方将股权转让款以银行转帐方式分几次(或一次)支付给甲方，然后报请审批机关批准后，甲方才将股权转让给乙方。这会出现一个问题，股票会涨跌，股价上涨，卖方不愿意卖;股价下跌，买方不愿意买。合同成立、生效时点的确定对于解决此类案件非常重要。成立生效时点确定不一样，裁判的结果必然不同。按照传统的观点，本案中股权转让合同只有等甲方向审批机关申请，经批准后才生效，但往往在这期间，股市会发生很大的波动，这就非常容易产生纠纷。怎样解决这个问题?笔者认为:合同规定的付款行为以及卖方申报等行为，都系合同所规定的义务，如果生效时点放在主管机关批准之后，前面这些义务如何产生?上文指出，合同成立和生效本身的要件不一样，双方当事人签字盖章则合同成立。合同成立即对双方当事人产生约束，就不能与第三人就同一标的缔结合同。如果说此时合同尚没有生效，那上述义务从何而来?[9]如果认为此时合同尚未生效，行情对卖方有利时，其就办理手续;对其不利时，就可以不办理手续，这显然对买方不公平，并带来交易风险。所以必须建立不同效力内容在不同的时点生效的理论才能解决这个问题。对于股权转让合同，经当事人合意，法定代表人签章之后，合同即告成立，部分效力随即产生。生效后双方约定的相应的义务就必须履行，至于主管机关的批准仅仅是股权转让(即实现力)生效的条件，而不是所有的效力内容生效的条件。只有这样解释，案件才能得到公平合理处理。合同生效后双方按照合同约定的义务来履行，如果没有报批，必须按照合同约定的义务继续报批。
呼和浩特市经济适用住房管理办法
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府
呼和浩特市经济适用住房管理办法
呼和浩特市人民政府令第11号
《呼和浩特市经济适用住房管理办法》已经2005年7月3日市人民政府第16次常务会议讨论通过，现予发布，自2005年8月1日起施行。
市长 汤爱军
二○○五年七月十三日
第一章 总 则
第一条为规范我市经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）及国家建设部、国发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行《济适用住房管理办法（建住房[2004]77号）等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条市房产行政主管部门负责本市行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。市发展和改革、规划、国土资源和建设等行政主管部门根据职责分工，负责经济适用住房的有关管理工作。
第四条经济适用住房实行属地管理，驻呼机关、团体、部队、企事业单位及其他经济组织，不论隶属关系，凡申请建设经济适用住房，应向市房产行政主管部门申报，经审核批准后，再按建设程序办理有关手续。凡未列入我市经济适用住房建设计划的项目，不得享受经济适用住房建设的优惠政策。
第五条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第二章 优惠政策
第六条经济适用住房建设用地，要按照土地利用规划和城市规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应，免收土地出让金。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房的开发。
第七条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收；经济适用住房小区外基础设施建设费用由政府负担。
第八条商业银行向购买经济适用住房的家庭发放的个人住房贷款，按照中国人民银行公布的贷款利率执行，不得上浮。经济适用住房项目可以以在建项目作抵押向商业银行申请开发贷款。呼和浩特市住房资金管理中心要向符合贷款条件的购买经济适用住房的家庭优先发放政策性住房贷款。
第三章 开发建设
第九条市人民政府根据我市社会经济发展情况和建设用地储备情况，在做好市场需求分析和预测的基础上，负责编制本市经济适用住房发展规划，由市房产行政主管部门具体负责实施。市房产行政主管部门会同发展和改革、规划、国土资源等行政管理部门根据土地利用总体规划，城市总体规划和经济适用住房发展规划做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
第十条市发展和改革行政主管部门应当会同建设、规划、国土资源等行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，报自治区有关部门批准后，由市房产、发展和改革、国土资源行政主管部门共同下达。经济适用住房建设用地应纳入年度土地供应计划，优先保证供应，项目选址原则上在四类地区以外，对纳入经济适用住房旧城区改造项目可适度倾斜，不受地区类别限制。
第十一条市房产行政主管部门依据下达的年度经济适用住房建设计划，委托负责招标的有关部门对经济适用住房建设项目进行公开招投标，确定开发建设单位，中标单位不得转包。
第十二条参加经济适用住房建设的开发企业必须符合下列条件：(一)具有四级（包括四级）以上的房地产开发企业资质；(二)企业自有资金占开发项目投资额的25%以上；(三)近3年开发的房屋工程一次验收合格率达到100%，其中，优良工程达到30%以上；(四)社会信誉良好，无重大违规、违纪事件；(五)主管部门要求的其他条件。
第十三条市房产行政主管部门向中标的开发建设单位核发《呼和浩特市经济适用住房建设项目核准书》。建设单位凭核准书到发展和改革、规划、国土资源、建设等行政主管部门按经济适用住房建设项目办理相关手续享受优惠政策。
第十四条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会目标，优选规划设计方案，要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》和《呼和浩特市城市规划技术规定》（呼政发[2003]89号）的要求，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。
第十五条经济适用住房建设要严格执行国家及我市建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体水平，经济适用住房逐步实行住宅性能认定。
第十六条开发建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。实行工程质量保证制度，在销售时，建设单位应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的承诺承担保修责任。
第十七条凡申请开发建设经济适用住房的企业，应向市房产行政主管部门提出申请并提交下列文件：(一)取得经济适用住房建设用地情况证明；(二)经济适用住房建设项目总平面图、户型、面积比例、建设标准；(三)开发建设计划；(四)自有资金证明；(五)企业资质证明、企业营业执照复印件、法人代表证明；(六)主管部门要求的其他文件。
第十八条经济适用住房要严格控制在中小套型。中小套型的比例不得低于80%。小套型单套建筑面积控制在65平方米左右，中套型控制在90平方米左右。经济适用住房最大的单套面积不得超过120平方米。高层、小高层可以适当放宽标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。
第十九条市房产行政主管部门应定期向社会公布经济适用住房建设项目名称、地理位置和建设单位。
第四章 价格的确定和公示
第二十条经济适用住房销售价格实行政府限价。经济适用住房的销售价格由以下八项因素构成：(一)建设用地的征地费用、拆迁补偿费；(二)勘察设计和前期工程费；(三)房屋建筑安装工程费；(四)基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；(五)本条1—4项之和为基数的2%的管理费；(六)法定贷款利息；(七)税金和行政事业规费；(八)不超过本条1-4项之和为基数的3%的利润。
第二十一条经济适用住房销售基准价格由市发展和改革行政主管部门会同市房产行政主管部门按《经济适用住房价格管理办法》的规定确定，并向社会公布。
第二十二条经济适用住房建设单位应在项目开工前向市价格管理部门申报经济适用住房销售价格和有关资料。市价格管理部门应在接到定价报告的20个工作日内会同市房产行政主管部门共同核准销售价格并向社会公布。
第二十三条经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写物价部门核发的收费卡。任何单位不得以押金、保证金名义变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十四条经济适用住房的基准价格一经核准，建设单位一律不得突破，楼层调节系数代数和必须为零。如因特殊原因，确需重新定价的，要履行报批程序。凡未核准销售价格的经济适用住房，一律不得销售。
第五章 交易和售后管理
第二十五条符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：(一)具有本市市区城镇常住户口（含符合当地安置条件的军队人员）；(二)无房户或住房面积未达到上年度市区城镇人均住房建筑面积标准；(三)人均年收入低于上年度城市居民可支配收入。经济适用住房应当优先出售给符合前款条件的无房户、危房户和城市房屋拆迁中被拆迁人。引进的专业人才购买经济适用住房，经市房产行政主管部门批准可不受本条规定的条件限制。
第二十六条申请购房人应当持户口本、所在单位或区政府、街道办事处出具的家庭人员收入证明和住房证明向市房产行政主管部门提出购房申请。
第二十七条市房产行政主管部门在收到材料后的10个工作日内完成核查。对符合条件的，在其所在单位或街道公示。公示后有投诉的，由市房产行政主管部门会同有关部门调查、核实；无异议的，发给《经济适用住房准购证》，《经济适用住房准购证》应当载明申请人可以购买的优惠面积或房价总额标准。
第二十八条《经济适用住房准购证》有效期为2年，逾期未购买的，需重新向市房产行政主管部门申请。
第二十九条住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资建房。参加集资建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市人民政府规定的住房困难家庭。
第三十条凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资建房的家庭，不得再次参加集资建房。严禁任何单位借集资建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第三十一条经济适用住房预（销）售应当按照下列程序进行：（一）销售公告。市房产行政主管部门将全部房源信息通过媒体进行预（销）售公告，公告内容包括房源位置、数量、基准价格、开发建设单位、销售方式、售房时间。（二）入围排序。市房产行政主管部门根据房源数量与申请数量的一定比例和申请人住房困难程度排序确定入围名单并予公示，公示期为20个工作日。选房顺序应当以公开摇号方式确定。排序及公开摇号应当在市监察部门、公证部门及入围市民代表监督下进行，并依法公证。（三）入围公告。市房产行政主管部门将入围申请人名单及选房顺序在媒体上公告。（四）公开选房。开发建设单位应当制定公布公开选房方案。申请人按公告的选房顺序到开发建设单位轮候购买。
第三十二条符合条件的家庭限购一套经济适用住房，不得多购、套购。家庭人口在2人以下的限购65平方米左右的小户型，家庭人口3人的可以购买90平方米左右的中户型，家庭人口3人以上的（不含3人）可以购买不超过120平方米的大户型。实际购买面积在限购标准以内的，按核定的价格购买，购买面积超过限购面积部分，每平方米加收150元的差价款。加收的差价款由购买人在办理房地产交易手续时向市房产行政主管部门交纳后，上缴市财政，专户储存，专项用于经济适用住房的开发建设。
第三十三条政府鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，其租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定，并向符合经济适用住房条件的家庭出租。
第三十四条购买经济适用住房须按规定办理交易手续，交纳有关税费，房屋所有权归购房人所有。房屋、土地登记部门办理经济适用住房权属登记时，应当在《房屋所有权证》和《土地使用证》上分别加盖经济适用住房和划拨土地印记，同时收回《经济适用住房准购证》。没有《经济适用住房准购证》的，不予登记。
第三十五条经济适用住房的购买人在取得房屋所有权证4年后，可以按市场价上市出售；出售后，不得再购买经济适用住房和其他政策性住房。
取得房屋所有权证未满4年确需出售的，只能以届时经济适用住房价格出售给符合购买经济适用住房条件的家庭，出售后仍符合济适用住房购买条件的，可再次申请购买经济适用住房。
经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房时，除缴纳规定的税费外，还应当补交土地出让金及现行房屋评估价与购买时经济适用住房差价20%的增值收益，分别由市房产行政主管部门和国土资源行政主管部门代政府收取后，房屋权属按普通商品房进行登记。已购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
第三十六条新建经济适用住房，要严格执行《物业管理条例》（国务院令第379号）和《呼和浩特市住宅区物业管理办法》（市政府令[2000]第12号）的规定，推行社会化、专业化、市场化的物业管理。
第六章 监督管理
第三十七条各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处；对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资建房用地用途的，由国土资源行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资建房销售价格等行为，由发展和改革行政主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资建房的，由市房产行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。
第三十八条申请购买经济适用住房的家庭应当如实申报家庭住房情况、收入情况，对虚报、隐瞒有关情况、骗购经济适用住房的，由市房产行政主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款。
第三十九条取得产权证未满4年，擅自以市场价出售经济适用住房的，产权登记部门不予登记。
第四十条政府工作人员在经济适用住房购房对象资料审查和监督管理中，有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十一条市属各旗县的经济适用住房管理工作由各旗县制定经济适用住房管理办法报市人民政府批准后实施。
第四十二条《经济适用住房价格管理办法》由市发展和改革行政主管部门会同市房产行政主管部门制订后另行颁布。
第四十三条本办法由市房产行政主管部门负责解释。
第四十四条本办法自2005年8月1日起施行。
