对外贸易经济合作部关于申请外国政府贷款提供承诺还款责任文件等有关事项的通知

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陕西省人大常委会


陕西省经济技术开发区条例


(1994年1月10日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，根据2002年3月28日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改<陕西省经济技术开发区条例>的决定》修正)

第一章　总则
第一条　为了加快经济技术开发区建设，发展对外经济技术合作和贸易，促进高新技术成果的商品化、产业化、国际化，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条　在本省设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、农业高新技术产业示范区和科技工业园（以下简称开发区），适用本条例。
第三条　本条例所称开发区，是指经国务院或者省人民政府批准，为发展外向型经济和高新技术产业，在划定的地域内，实行国家或者省人民政府规定的特殊政策的经济区域。
第四条　开发区设立管理委员会。管理委员会是设立开发区的人民政府的派出机构，代表本级人民政府对开发区行使管理职权。
第五条　开发区采用多种形式，引进资金，利用先进的技术和管理方法，举办先进技术企业、产品出口企业和与科技开发相关的第三产业。
开发区不得举办技术落后、污染环境和法律、法规所禁止的企业。
第六条　开发区建设应当符合城市、工矿区建设规划和土地利用总体规划，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。
第七条　开发区应当建立和完善投资服务体系，创造良好的投资环境。
第八条　开发区的企业、事业单位职工有权依法成立工会组织，开展工会活动，维护职工的合法权益。
第九条　投资者在开发区内的投资、财产、收益和其他合法权益，受国家法律、法规和本条例的保护。
　　 第二章　行政管理
第十条　开发区管理委员会行使下列职权：
（一）负责法律、法规在开发区的实施；
（二）编制开发区建设总体规划，经批准后组织实施；
（三）依据法律、法规和规章，制定和发布开发区的管理规定；
（四）领导和协调有关部门设在开发区的派出机构或者分支机构的工作；
（五）审查或者批准在开发区的投资项目；
（六）负责开发区基础设施和公用设施的建设和管理；　　
（七）管理开发区的涉外事务和进出口业务；
（八）对开发区的企业、事业单位进行协调和服务；
（九）设立开发区的人民政府授予的其他职权。
第十一条　有关部门在开发区设立派出机构或者分支机构，须经开发区管理委员会同意，并报设立开发区的人民政府批准。
第十二条　开发区内的民政、公安、教育、文化、卫生、环保等方面社会管理的职责范围，由设立开发区的人民政府规定。
　 第三章　投资经营
第十三条　鼓励国外、国内的企业和其他经济组织或者个人在开发区内投资举办企业，或者采取国家法律、法规允许的方式进行其他投资经营。
第十四条　在开发区举办企业，投资者应向开发区管理委员会提出申请，经审核批准后，按照有关规定办理工商注册和税务登记手续。
第十五条　举办企业应按规定的期限投入资本、动工建设。不能按期投入资本、动工建设的，应当提前申请批准延期；未经批准延期的，注销土地使用证和营业执照。
第十六条　开发区内的企业应当设立完整的会计账簿并按规定报送会计报表和企业年检报告，接受财政、税务和工商行政管理部门的监督。
外商投资企业、实行股份制的国内企业的年度会计报表，应经在中国注册的会计师验证并出具证明。
第十七条　开发区内的企业依照国家和本省有关规定有权自行确定机构设置、员工编制、工资和奖励制度，自行聘用、录用或者辞退员工。
第十八条　开发区的企业歇业或者停业，应提前向开发区有关部门申报理由，按规定办理手续。
第十九条　开发区内的企业破产的，依照《中华人民共和国企业破产法》办法。
　 第四章　技术引进和开发
第二十条　鼓励国外、国内的企业、科研机构、高等院校和工程技术人员在开发区采用多种方式进行技术开发、技术入股、技术转让、技术咨询、技术服务，发展先进技术或者高新技术。
第二十一条　开发区重点引进和开发下列先进技术或者高新技术：
（一）与发展新兴产业或新产品有关的；
（二）对企业技术改造和产品更新换代有明显促进作用的；
（三）其产品能外销或者替代进口的；
（四）生产工艺和制造技术属国际先进或者国内急需的；
（五）有利于技术或者产品赶超世界先进水平的；
属于高新技术的必须报经科技主管部门认定。
第二十二条　投资者以技术作价入股举办企业的，其技术股本占企业注册资本的比例不得超过20％；经有关部门确认的高新技术作价入股举办企业的，其技术股本占企业注册资本的比例不得超过35％。
当事人对技术股本所占企业注册资本比例另有约定的，从其约定。
以国有资产出资的，应当按照国家有关国有资产管理的规定办理。
第二十三条　开发区可设立科技发展专项资金，用于先进技术或者高新技术的引进、开发。
科技发展专项资金的筹集和使用办法，由省人民政府制定。
第五章　优惠待遇
第二十四条　开发区内的企业，分别享受下列税收和其他优惠：
（一）开发区内的外商投资企业享受国家和本省规定的有关外商投资企业的优惠待遇；
（二）开发区内的高新技术企业享受国家和本省规定的鼓励高新技术发展的优惠待遇；
（三）国家和本省给予开发区的其他优惠待遇。
第二十五条　开发区内的企业生产、经营所需水、电，应纳入计划，优先保证供应。
　 第六章　附则
第二十六条　本条例对外商投资企业的规定，适用于外国企业在开发区的常驻代表机构和香港、澳门、台湾的投资者或者华侨在开发区投资举办的企业、常驻代表机构。
第二十七条　本条例自公布之日起施行。

定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。